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Le viager, un investissement moderne

By 24 août 2019 No Comments
Viager

La vente en Viager connait actuellement une croissance de 5% par an. Les Français ayant en effet, de plus en plus de mal à faire face à la stagnation des retraites, cherchent des revenus complémentaires, leur permettant de sécuriser leur avenir. Le viager apparait alors comme étant une solution. Pour les professionnels, le besoin d’indépendance financière des séniors suggère une niche immobilière à créer ou développer.

Le Viager un type de transaction mal aimé

Il ressort   d’une étude menée en 2018 par L’Institut d’expertise et de formation au viager, que le viager est bel et bien un secteur en devenir. En effet, le marché du viager enregistre chaque année 5000 transactions et représente donc 0.5 % des ventes immobilières. L’Ile de France et la Côte d’Azur se partagent le marché car elles comptabilisent à elles deux, plus de 65% des transactions en viager. Les grandes métropoles commencent également à être séduites par le concept car elles totalisent 12% des ventes. D’autres statistiques également avancées par cette étude, font la promotion du viager. Plus de 90 % des ventes concernent des viagers occupés ,  56% des biens vendus en viager sont des maisons. L’âge moyen des vendeurs est de 74 ans et la rente mensuelle moyenne perçue par le vendeur, est de 715e par mois.

Il est ici facile de comprendre que le complément de retraite apporté par le viager est la principale source de motivation des vendeurs. Du coté des acquéreurs, la volonté d’investir prévaut. Toutefois, l’acquisition d’un bien tout en contournant le système classique de l’emprunt bancaire, est une raison qui la talonne.

Si le viager est une formule attractive, il faut avant de se lancer, en connaitre les principes et les subtilités. Le viager est en effet plus technique et plus complexe qu’une vente classique. Être conseillé par un spécialiste en la matière reste de toute façon la meilleure des solutions pour réussir un tel projet.

Les particularités d’une vente en viager

 A l’origine, le mot « viage » signifiait en vieux français : durée de vie.

Dans une vente en viager immobilière, le vendeur (appelé crédirentier) cède son bien à un acheteur (appelé débirentier). Moyennant le paiement d’un bouquet et d’une rente pendant le reste de ses jours. Dans la plupart des viagers en effet, au lieu que le prix soit payé en une seule fois comme pour une transaction immobilière classique, une somme fixe est d’abord versée dans sa totalité au vendeur. C’est ce qu’on appelle le bouquet. Puis ce dernier perçoit ensuite, jusqu’à la fin de ses jours, une rente versée par l’acquéreur. L’intérêt est ici évident pour les deux parties. Le vendeur perçoit un capital de départ ainsi que des mensualités lui permettant de profiter confortablement de sa retraite. L’acheteur acquiert un bien avec une mise de départ réduite.

Il y a deux types de viager : vendu libre ou occupé. Dans le cas d’un viager libre, l’acheteur va pouvoir profiter de la jouissance immédiate de son bien. Le crédirentier libère le bien ; l’acheteur peut choisir de s’y installer pour y vivre ou alors de le louer. A contrario, dans le cadre d’un viager occupé, le vendeur conserve un droit d’usage et d’habitation de son logement et pourra donc y habiter jusqu’à la fin de ses jours. L’acquéreur ne pourra en profiter qu’au décès du crédirentier.

 Le viager occupé est de loin, la formule la plus répandue. Elle représente à elle seule 97% des ventes en viager. En effet, plus intéressante pour les vendeurs, elle intéresse aussi particulièrement les investisseurs car c’est en définitif, un placement financier.

Le Viager, une réponse contemporaine aux besoins des  vendeurs et  des acheteurs

Grace à ce type de transaction, un retraité propriétaire peut envisager l’avenir, en toute quiétude.  Il dispose de son bouquet, en toute liberté. Il peut l’utiliser pour se prémunir contre les difficultés économiques en soldant ses dettes par exemple où en se constituant une épargne. Autre possibilité, il peut aussi, choisir de protéger les siens par des donations de son vivant. 

La rente (dans le cadre d’un viager occupé) lui permet quant à elle, d’améliorer son quotidien. Il peut ainsi voyager, prendre des aides à domicile…

La baisse du niveau de vie au moment de la retraite est aussi l’un des facteurs qui expliquent que le viager ait le vent en poupe. Beaucoup de retraités ne parviennent plus à assumer les charges relatives à leur bien. Le viager va alors permettre au vendeur de réaliser des économies considérables. Il se libère ainsi   de la taxe foncière et des gros travaux liés au logement. Charges de copropriété ou travaux de rénovation passent par exemple, à la charge de l’acquéreur.

En un mot, le vendeur en viager augmente substantiellement son niveau de vie tout au long de sa retraite, tout en restant à son domicile. Pour l’acquéreur, le viager est aussi une réelle opportunité. 

Le Viager lui permet de se constituer un patrimoine, de le transmettre à ses enfants, ou encore de garantir sa propre retraite grâce à de futurs revus locatifs. Le viager est clairement un investissement, sauf qu’il est davantage sécurisé.

Contrairement à un investissement classique, l’investisseur ne rencontrera jamais l’épineux problème des loyers impayés. C’est en effet, lui qui paie les rentes mensuelles jusqu’au décès du crédirentier. Rente dont le montant est justement maitrisé, grâce à une étude approfondie de ses ressources, menée en amont par des spécialistes du viager. 

Investir en viager permet surtout, de contourner la difficulté d’accès aux crédits bancaires. Crise financière oblige, les banques sont frileuses et davantage sélectives pour octroyer des crédits. Autant de raisons de décourager les candidats à la propriété et à l’investissement immobiliers. Le viager, là encore, est un moyen d’acquérir un bien sans avoir à passer par un crédit bancaire. Qui dit « pas de crédit », dit « pas d’intérêts » non plus versés à une banque et donc des économies de réalisées. Le viager est aussi une solution financière alternative car l’acquéreur n’a pas non plus à financer « comptant » l’intégralité du bien. Tous ces arguments séduisent donc les investisseurs, mais aussi les acquéreurs que les organismes financiers considèrent comme « à risque ».

L’indispensable intervention d’un professionnel

L’objectif premier est de rechercher la meilleure solution pour des vendeurs, dont c’est souvent le dernier bien qu’ils ont à négocier. Il n’y a pas le droit à l’erreur et un savoir-faire est nécessaire. Il s’agit d’une vente bien spécifique. Le vendeur doit avoir le meilleur rendements et l’acheteur, la meilleure des rentabilités. Pour parvenir à cet équilibre, le recours à un professionnel formé est indispensable. Le spécialiste va en effet devoir réaliser des calculs tenant compte de la valeur du bien, de l’espérance de vie du vendeur, de l’intérêt de l’acheteur.

La transaction étant par définition basée sur un aléa, qu’est celui de la durée de vie. Pour que la vente en viager soit une réussite, il faut que le bénéfice pour l’acheteur soit supérieur au risque initial. En effet, le cout pour l’acheteur doit rester inférieur à ce qu’il aurait été dans les conditions d’un achat immobilier classique.

Le vendeur doit s’entourer de professionnels de confiance. 

L’achat ou la vente en viager sont des opérations particulières et délicates, qui requièrent l’intervention d’un professionnel. Pour être un spécialiste du viager, il est donc primordial de consolider ses connaissances sur le plan patrimonial, fiscal et juridique. Immo Academy organise une formation sur le Viager, les 15 et 16 Octobre 2019 sur Paris dont l’objectif est de permettre a tous les professionnels de l’immobilier de se spécialiser dans le Viager.

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